• Me Lydia Coulombe

Être poursuivi pour vices cachés sans jamais avoir été propriétaire, est-ce possible ?


Aussi étonnant que cela puisse paraître, sachez que oui, vous pouvez être poursuivi pour vices cachés alors que vous n’avez jamais été propriétaire d’un quelconque immeuble que ce soit.


Comment cela est-il possible ?


L’article 625 du Code civil du Québec (ci-après C.c.Q.) prévoit que les héritiers sont, par le décès du défunt, saisis de son patrimoine. C’est ainsi qu’un acheteur découvrant un vice caché affectant l’immeuble dont il a acquis d’un vendeur décédé peut diriger sa réclamation contre la succession de ce dernier.


Toutefois, l’alinéa 2 de l’article 625 C.c.Q. prévoit que les héritiers ne sont pas tenus des obligations du défunt au-delà de la valeur des biens recueillis. Par exemple, un héritier qui recevra une somme ou des biens d’une valeur de 25 000,00 $ sera tenu envers cet acheteur d’un montant maximal de 25 000,00 $.


Il se peut également que la créance de l’acheteur contre vous ne soit prescrite, c’est-à-dire qu’il ait dépassé le délai pour l’invoquer. L’article 816 C.c.Q. prévoit en effet que les créanciers (donc un acheteur) n’ont aucun recours s’ils se présentent après l’expiration d’un délai de trois (3) ans depuis la décharge du liquidateur.


Cette règle a cependant été nuancée par les tribunaux, qui ont déterminé que si la créance n’est pas encore née au moment de la décharge du liquidateur, un héritier ne peut l’invoquer et demander le rejet de la poursuite.


En effet, la Cour supérieure indique dans la décision André J. Lessard et Associés inc. c. Bélanger [1] que ce n’est que lorsqu’un acheteur découvre un vice caché qu’il devient créancier de la succession. Ainsi, si cette découverte a lieu plus de trois (3) ans après la décharge du liquidateur, les héritiers demeurent responsables des vices en lieu et place du défunt à hauteur des sommes héritées.


Dans ces circonstances, vous pourriez donc être poursuivi pour vices cachés du seul fait d’être héritier d’une personne qui a été propriétaire d’un immeuble affecté d’un tel vice, et ce, sans que vous n’ayez jamais été propriétaire !





[1] André J. Lessard et Associés inc. c. Bélanger, 2016 QCCS 1161.

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