• Me Lydia Coulombe

La responsabilité des courtiers immobiliers en matière de vices cachés


En matière immobilière, la jurisprudence considère que les courtiers immobiliers ne sont rien de moins que des spécialistes en immeubles. Dans la décision Hardy c. Gagnon [1], le tribunal s’exprime en ces termes :

« [52] L'agent d'immeuble est un spécialiste et doit être considéré comme un expert du domaine du courtage immobilier comme mentionné dans l'affaire Papineau c. Sigouin

‘’ Le courtier est un spécialiste en immeubles. Il a l'obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction. Le courtier doit s'assurer des caractéristiques de l'immeuble qu'il propose en vente, de ses qualités et de ses défauts. Il doit faire plus qu'une courte visite de l'immeuble. Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n'est pas un expert en la matière. ‘’ »

Les courtiers immobiliers sont donc titulaires de plusieurs obligations déontologiques et légales.

Suivant l’article 80 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (ci-après « le Règlement »), le courtier doit, lorsque la protection des intérêts d’une des parties à une transaction l’exige, recommander à celle-ci d’avoir recours à un expert reconnu.

Il serait donc faux de croire que le courtier immobilier n’a d’obligation qu’envers son client ; à titre de spécialiste en immeubles, il doit veiller à la protection des intérêts de toutes les parties à la transaction.

En ce sens, l’article 81 du Règlement lui impose l’obligation de recommander à l’acheteur éventuel de faire effectuer une inspection complète de l’immeuble par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment. Bien entendu, l’acheteur est toujours libre de refuser, mais le courtier doit tout de même en avoir fait la recommandation.

Le courtier doit également informer les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance et qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet de la transaction, et ce, suivant l’article 85 du Règlement. Le courtier qui cacherait de l’information négative à un acheteur potentiel dans le but de conclure une vente commettrait une faute déontologique et pourrait même engager sa responsabilité civile.

Cette obligation de divulgation comprend notamment l’obligation d’informer un acheteur potentiel que d’autres acheteurs se sont désistés suite à une inspection préachat (laquelle devrait lui être communiquée si le courtier en a copie). Le courtier doit également dénoncer tout vice dont il a connaissance ou dont il devrait raisonnablement avoir connaissance.

Un courtier doit en outre s’assurer que les informations figurant à la fiche descriptive de l’immeuble sont exactes ; il doit vérifier les informations et ne peut se contenter de se fier à celles transmises par son client. L’article 82 du Règlement impose aussi au courtier vendeur le devoir de recommander à son client de fournir ses déclarations sur l’immeuble à tout acheteur potentiel.

Ainsi, en présence de vices cachés, bien qu’un courtier ne soit pas tenu à la garantie légale de qualité au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec, leur responsabilité civile ainsi que celle de leur agence peut être engagée et ils peuvent être tenus au paiement de dommages envers un acheteur à qui ils n’auraient pas transmis toute l’information pertinente afin de déceler les vices.




[1] Hardy c. Gagnon, 2009 QCCQ 6903.

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