• Me Lydia Coulombe

Récalcitrance d'un copropriétaire à payer les frais de condo - Que faire ?


Vous êtes aux prises avec un copropriétaire qui refuse ou néglige de payer les frais de condo : quoi faire en pareil cas ?


L’article 1064 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») prévoit que chacun des copropriétaires doit contribuer, en proportion de la valeur de sa fraction, aux charges communes et au fonds de prévoyance (communément appelés « frais de condo »).


Ainsi, en cas de défaut, le syndicat de copropriété dispose de recours, lesquels peuvent être personnels ou hypothécaires, à l’encontre du copropriétaire récalcitrant.


Le recours personnel

Ce recours permet de réclamer non seulement les frais de condo impayés, mais également des dommages-intérêts ainsi que toute amende et/ou frais prévus à la déclaration de copropriété (par exemple, les honoraires d’avocat). Une fois un jugement obtenu, il sera possible de procéder à des saisies contre les biens du copropriétaire.


Les recours hypothécaires

Ces recours ne permettent que le recouvrement des charges communes et impliquent l’inscription préalable d’un avis d’hypothèque légale sur le condo du copropriétaire.


Pour que l’hypothèque soit permise, le copropriétaire doit être en défaut de payer les frais de condo depuis plus de trente (30) jours.


Une fois cette étape réalisée, un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire doit être publié au Registre foncier du Québec et signifié au copropriétaire récalcitrant. Ce préavis servira à sommer le copropriétaire de payer les montants dus OU de délaisser l’immeuble dans un délai de soixante (60) jours. Il indiquera également le recours hypothécaire choisi, soit:


1. La prise en paiement

Ce recours implique que le syndicat devienne propriétaire du condo du copropriétaire récalcitrant, avec toutes les charges qui y sont rattachées. Par exemple, la prise en paiement d’un condo sur lequel une hypothèque de 100 000,00 $ est inscrite en faveur d’une institution financière aurait pour effet de rendre le syndicat responsable du paiement de cette hypothèque.


De plus, le fait pour le syndicat de devenir propriétaire aura pour effet d’éteindre la dette du copropriétaire récalcitrant. Cela signifie que lorsqu’il vendra l’immeuble, le syndicat devra d’abord rembourser les charges de l’immeuble, et le solde de la vente lui appartiendra en paiement de sa créance.


Ainsi, ce recours présente un risque puisqu’il est possible que le produit de la vente soit insuffisant pour couvrir la créance. Au surplus, ce recours hypothécaire empêche qu’un recours personnel soit simultanément exercé vu l’effet d’extinction de la dette ci-avant mentionné et prévu à l’article 2782 C.c.Q.


2. La vente sous contrôle de justice

Ce recours implique que le syndicat fasse vendre le condo, sans toutefois en devenir propriétaire. Une demande doit être présentée au Tribunal, qui fixera les modalités de la vente.


Comme avec la prise en paiement, les charges grevant alors le condo (par exemple, taxes municipales et scolaires, hypothèque publiée avant celle du syndicat) seront d’abord payées, mais l’avantage de ce recours et qu’il peut coexister avec un recours personnel, lequel peut servir à réclamer les frais de condo restants dans l’éventualité où les sommes perçues lors de la vente s’avéraient insuffisantes, ainsi que toute autre somme dues en vertu de la déclaration de copropriété.


Avant toute chose, nous vous suggérons de consulter un avocat afin d’être bien orienté vers le recours le plus approprié à votre situation.


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