En principe, la vente d’un immeuble est assujettie à la garantie de qualité, aussi connue sous le nom de « garantie contre les vices cachés ». Cette garantie est prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »), qui stipule :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

Toutefois, l’article 1732 C.c.Q. prévoit la possibilité pour un vendeur de limiter cette garantie, voire même de l’exclure.

Une telle limitation ou exclusion doit être conforme à l’article 1733 C.c.Q., qui empêche le vendeur d’exclure ou limiter sa responsabilité s’il connaissait ou ne pouvait ignorer les vices qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Ainsi, une clause indiquant que la vente est faite sans garantie légale aura pour effet d’exclure la responsabilité du vendeur pour les vices qu’il ne connaissait pas, et sera sans effet à l’égard des vices qu’il connaissait ou aurait dû connaître.

Le second alinéa de l’article 1733 C.c.Q. prévoit cependant la possibilité pour un vendeur non professionnel de préciser que la vente est aux risques et périls de l’acheteur, ce qui aura en principe pour effet de libérer le vendeur de toute responsabilité, et ce, malgré sa connaissance du vice.

Dans ce cas, la clause d’exclusion de responsabilité indiquera que la vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, ce qui aura théoriquement pour effet d’exclure la responsabilité du vendeur tant face aux vices qu’il ignorait que face aux vices qu’il connaissait.

Nous indiquons théoriquement, car face à pareille situation, l’acheteur pourra tout de même exercer un recours contre son vendeur en lien avec un vice que ce dernier connaissait et dont il a délibérément caché l’existence.

Une telle tromperie constitue une erreur provoquée par le dol au sens du Code civil du Québec et il est de jurisprudence constante que l’exclusion de responsabilité prévue à l’article 1733 alinéa 2 C.c.Q. n’a pas pour effet de court-circuiter l’article 1474 C.c.Q. qui empêche toute personne de limiter sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui par une faute intentionnelle.

Dans ce cas, l’acheteur pourra demander l’annulation de la vente, sous réserve toutefois de prouver que le vendeur avait l’intention de le tromper, c’est-à-dire qu’il était de mauvaise foi au moment de la vente.

La Cour d’appel a également précisé dans l’arrêt Théberge c. Durette qu’un tel recours ne peut réussir que dans la mesure où l’acheteur démontre que cette erreur provoquée par le dol du vendeur était déterminante dans l’achat de l’immeuble et qu’il a exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n’a pas contribué à s’induire lui-même en erreur, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente et téméraire.

Considérant ce qui précède, nous vous invitons à la prudence en cas d’achat d’un immeuble sans garantie légale et/ou à vos risques et périls et à consulter un avocat en cas de problématique avec l’immeuble ainsi acheté.

[1] Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42.