Le Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») prévoit un mécanisme de protection des créances extrêmement intéressant pour les professionnels du domaine de la construction. En effet, il crée la possibilité pour ceux-ci de détenir une hypothèque légale sur un immeuble pour lequel ils ont participé à la construction ou à la rénovation.

Mais qui exactement peut en bénéficier et dans quelles circonstances ?

L’article 2726 C.c.Q. énonce que l’hypothèque légale « n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. »

La Cour d’appel[1] a d’ailleurs indiqué que cette liste doit être interprétée de manière stricte vu le caractère exceptionnel de l’avantage conféré par l’hypothèque légale. Ainsi, il faut se garder d’étendre cette liste à des créanciers dont les travaux n’ont pas de lien réel avec la construction ou la rénovation d’un immeuble, malgré qu’ils confèrent une plus-value à l’immeuble[2].

Architectes et ingénieurs

En ce qui concerne les architectes et les ingénieurs, ils doivent être membres de leur ordre professionnel respectif afin de bénéficier de l’avantage de l’hypothèque légale. À l’égard des architectes, la Cour d’appel explique que « si seule une personne inscrite au tableau de l’Ordre peut exercer la profession d’architecte au Québec ou agir à ce titre, il me semble qu’elle seule peut accomplir [...] des travaux d’architecture aux fins de la construction d’un immeuble susceptibles d’y apporter une plus-value pertinente aux fins de l’article 2726 C.c.Q. »[3]

Fournisseur de matériaux

Pour pouvoir bénéficier d’une hypothèque légale, un fournisseur de matériaux doit fournir ceux-ci au propriétaire de l’immeuble ou à l’entrepreneur, et ce, en vue de la construction ou de la rénovation de l’immeuble.

Bien que deux courants jurisprudentiels s’opposent sur la question, le courant majoritaire indique qu’il est nécessaire que ces matériaux aient été incorporés à l’immeuble ou qu’ils aient servi de façon importante. Ainsi, à l’heure actuelle, les fournisseurs de matériaux préparés pour la construction ou la rénovation d’un immeuble, mais qui n’ont pas été incorporés à celui-ci, ne peuvent bénéficier d’une hypothèque légale.

Finalement, les matériaux doivent donner une plus-value à l’immeuble.

Ouvrier

L’ouvrier est celui qui, par contrat de travail, est lié au donneur d’ouvrage (soit le propriétaire, l’entrepreneur général ou le sous-entrepreneur). Ainsi, il n’est pas obligé de dénoncer son contrat au propriétaire afin de bénéficier de l’hypothèque légale; il doit simplement participer à la construction ou la rénovation d’un immeuble dans le cadre de son travail.

Entrepreneur et sous-entrepreneur

Quant à l’entrepreneur et au sous-entrepreneur, la différence principale entre les deux est que le second doit dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble afin de pouvoir bénéficier de l’hypothèque légale, ce qui n’est pas le cas pour le premier.

En effet, l’article 2728 C.c.Q. prévoit que l’hypothèque légale de celui qui n’a pas contracté directement avec le propriétaire (soit le sous-entrepreneur) ne garantie que les travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat à ce dernier. Il est donc primordial pour un sous-entrepreneur de dénoncer son contrat avant la réalisation de quelques travaux que ce soit sur l’immeuble. Une telle obligation n’incombe pas à l’entrepreneur puisque ce dernier contracte directement avec le propriétaire de l’immeuble.

Afin de bénéficier de l’hypothèque légale, les entrepreneurs et sous-entrepreneurs doivent, en principe, détenir les permis nécessaires à la réalisation des travaux de construction et de rénovation. Toutefois, l’article 50(3) de la Loi sur le bâtiment prévoit qu’une demande de radiation d’hypothèque légale de construction est irrecevable s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée. Ainsi, en pareil cas, l’entrepreneur pourra bénéficier de l’hypothèque légale.

Conditions d’existence

Ce qui rend extraordinaire l’hypothèque légale, c’est qu’elle existe en faveur des bénéficiaires ci-avant nommés, et ce, sans qu’il ne soit nécessaire de la publier au Registre foncier.

Suivant l’article 2727 C.c.Q., elle subsiste également sans qu’elle n’ait été publiée pendant les trente (30) jours qui suivent la fin des travaux. À cet effet, la jurisprudence et l’article 2110 C.c.Q. prévoient qu’il ne peut y avoir qu’une seule « fin des travaux » pour l’ensemble d’un projet, peu importe le nombre d’intervenants engagés dans la construction de l’immeuble. Elle ne peut donc survenir que lorsque tous ceux prévus aux plans et devis ont été exécutés dans leur intégralité.[4]

À l’expiration de ce délai, elle peut être conservée par la publication au Registre foncier d’un avis d’hypothèque légale indiquant la description de l’immeuble et le montant de la créance.

Par la suite, il y aura extinction de l’hypothèque légale six (6) mois après la fin des travaux, à moins qu’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire ou qu’une action ne soit inscrit au Registre foncier.

Il ressort donc de ce qui précède que l’hypothèque légale confère un avantage hors du commun aux professionnels de la construction afin d’être payé pour les travaux exécutés. Toutefois, ce mécanisme est balisé par différentes règles et différents délais. Nous vous recommandons donc d’obtenir les conseils juridiques d’un avocat afin de bien évaluer votre situation et prendre les mesures nécessaires à la conservation de vos droits.

[1] 9072-7892 Québec inc. (Pro-co Beauce) c. Raymond Leblanc inc., 2014 QCCA 909.

[2] Idem, par. 45-48.

[3] Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp., 2016 QCCA 620, par. 27.

[4] Diamantopoulos c. Construction Dompat inc., 2013 QCCA 929.